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建行確認上海購房限貸“破冰”
時間:2014/8/18 10:12:27

     周末的一則“上海限貸松動”,像一陣颶風一樣平地而起。

     8月16日晚,網傳建行新的信貸政策包括:外地人名下僅有一套住房且購房貸款已經結清,或無住房者,具備購房資格,本市首次購房申請貸款認定為首套房貸;上海市居民在2011年1月前發放購房貸款(2套及以下)并已全部結清的,現具備購房資格。

     本網記者經過反復求證,最終一位接近建行的人士介紹,建行上海內部人士證實,文件“上周五(8月14日)已經傳出,但僅是初稿”,“還未準備落地,暫不執行”。此次建行內部文件傳出后,建行有高層表示要“徹查此事”。

     這一幕有如沈陽、天津限購政策的松動,在本網記者求證這兩個城市購房政策過程中,各樓盤實際操作中,限購已然打開,但如果向地方政府相關主管部門求證,卻仍是“限購還未打開”,“都是謠言”。限購放開、只做不說,成了不能透露的秘密。

      而被視為比限購政策更為強硬的銀行“限貸”,似乎已經在冰川之下強烈涌動。

對于此次“限貸”松動說法,一位招行人士稱,以前認貸又認房的政策本身就不合理,即使現在做出了這樣的調整,也是對以往的糾偏,不能說就是放松限貸了。

     如政策正式執行,上海便成為四個一線城市中首個放松限貸政策的城市!吧虾V匦抡J定限貸政策,其他一線城市也會有跟進!币晃粯I內資深人士分析。

    京滬穗多地政府近日來重申了堅持限購政策上的態度。過去市場普遍將限購和限貸分別視為行政系統和金融體系不同的政策限制,實際上,此次上海建行“新政策”中例如“因公遷居本市,原住地房貸已結清,現具備購房資格”,實際上已經突破了過去“外地單身不能購房”的限購規定。

     限貸政策的松動和限購細節的調整,顯示一線城市開始就樓市調控政策進行“糾偏”。記者獲悉,京滬深等地的官員們近期專門組織專家和市場人士研究政策調整,它們中可能包括:外地單身人士的購房資格、網簽審批的實際松動、市郊區的分別對待、警惕樓盤降價、高端房屋適當放松等等。

“糾偏”與堅守

     目前上海工商銀行、農業銀行、交通銀行、浦發銀行、上海農商行等商業銀行均稱,并未收到限貸政策調整的通知。

     招商銀行金融市場部高級分析師劉東亮認為,7月份信貸創下2009年11月以來的最差,社融創下2008年10月以來的最差,央行可能面臨的選擇之一就是通過窗口指導加大信貸投放。

     事實上,招商銀行、上海農商行和民生銀行7、8月份在上海推出了首套房利率的優惠。工行廣州分行的首套、二套房屋貸款利率也有不同程度的下浮。

     除了收到了來自金融系統的大禮包外,地方政府也在不違背限購精神的前提下,儲備促進樓市成交的相關政策。北京房地產協會秘書長陳志透露,“北京短期內并沒有取消限購的可能性,但會適時適度進行結構性調整!

最早的信號是,北京市對高端住宅的放行。自2013年開始,北京市對4萬元/平方米以上的住宅一律不發放銷售許可證。今年4月,4萬元/平方米~10萬元/平方米住宅被放行。7月,北京市明確,10萬以上的住宅,只要是項目封頂的現房就予以放行。

     另據報道,當地住建委近日會同地稅部門邀請各方代表對普通住宅標準進行了多次研討論證。知情人士透露,調整方案,最快8、9月份就能落地。這意味著更多的房屋將被解除購買限制。

     記者還在北京地區實際踩盤中發現:對2004年以前購買的房屋,網簽并沒有采取嚴格的審核機制,從某種程度上說北京本地人在實際中可以購買第三套房屋。

      此外,北京市對一些擬降價樓盤進行窗口指導。當地某上市國企人士介紹,該公司有一個項目首期開盤,定價9700元/平方米,“但監管部門最后批出的預售價上限是17000元/平方米,略低于這個區域的普通住宅標準線!

     據悉,8月6日上午,深圳市一二把手專門召開高度保密的閉門會議,聽取深圳規劃國土委對當前房地產形勢分析報告,其中涉及是否應該調整限購政策,并討論了如果房地產開發投資大幅下滑、銷售連續下跌的應對辦法,以及深圳房企在外地銷售減慢可能帶來的金融風險等話題。

     此前一天,深圳規土委也對相關報告進行了研討,梳理了類似契稅減免、公積金額度提高、二套房首付比例等政策儲備。

     “普通住宅標準調整這樣的微調,實際受惠范圍很大,但又很不起眼,很適合一線城市作為政策微調的突破口!鄙虾R拙友芯吭焊痹洪L楊紅旭日前對外表示,上海普通住宅標準微調的可能性也很大。

     “上海的限購政策應該說是全國最嚴格的,存在一些調整空間!币晃簧虾7抗芫终哳檰柾嘎,從今年年中開始,政府就召集市場人士及專家,就當前上海限購措施中過于嚴格的部分糾偏進行研討,“比如外地單身沒有購房資格,這種政策有些不太近人情”。

     上述人士透露,有關限購放松空間課題的研究,至少將延續到今年年底,因此下半年出臺相關政策的可能性極小。

一線神話破滅

     今年以杭州為首的二三線城市出現大面積降價潮時,一線城市量價堅挺的局面似乎成為市場共識,最集中的體現在于人們對分類調控的理解:一線城市絕不可能松動。

      但實際數據卻是另一幅局面。

      中國指數研究院數據顯示,北上廣深等十大城市7月住宅均價集體環比下跌,且跌幅達到0.97%,較上月擴大0.52個百分點,超過全國平均水平。

      而據克而瑞統計,四個一線城市1~7月的商品住宅成交面積同比下滑35%,遠超比二三線城市下滑幅度(20%~30%)。其中北京同比下滑更是達到47%。

     今年上半年,北京商品住宅共成交4466套,創下自2006年以來的同期最低值。7月,開發商終于放下身段,從營銷噱頭和暗降促銷,轉向真降價,重現“千元盤”和“0首付”。

      7月中旬,京滬均傳出140平方米以上住宅將放開,兩地均予以否認。但市場人士認為消息實為空穴來風,改善型住宅和高端豪宅的庫存實際上是一線城市最大的痛點。

      據統計,今年1-7月上海140平方米以上大戶型成交面積同比跌幅為35.6%,高于新房前七個月27.4%的全市跌幅。二手房市場方面,今年前7個月140平方米以上二手房成交7125套,同比下跌41.1%。

      截至8月10日,上海全市新房庫存高達1243.44萬平方米,以近3月平均銷量計算,去化周期為18.5個月,其中,140平方米以上大戶型占比61.9%。北京市新房庫量為80844套,比月初的76760大幅增加超4000套,需要8個月消化。

      房屋交易下滑直接影響了房企再投資的熱情。據統計,今年7月北京土地市場僅成交4宗宅地,7月同比下滑45%,上海同比下滑38%,廣州同比下滑77%,深圳僅底價出讓一塊龍崗工業地塊,北上廣出讓收入合計約200億元,不足去年同期的三分之一。

      “北京樓市沒有從根本上扭轉庫存高企、供大于需的局面,在銀行開發貸偏緊、市場預期看弱的影響下,持續性需求動力不足,難以扭轉房企再次拿地的預期!北本┐笤雷稍冇邢薰究偨浝斫鹩涝斦f。

      數個一線城市的土地成交也進入冰點,7月29日,總價77億元的北京孫河地塊因無人報價而流標。這反應了大多數開發商們對一線城市土地的態度!拔覀冋J為現在還不是積極進入土地市場的時機!毙褫x控股總裁林峰說。

動能與忌諱

      一位接近上海國土局人士認為,盡管一線城市對土地財政依賴已經逐步變小,但交易端出現的滯漲傳遞到土地市場,仍然帶來很大的壓力。

      上述人士介紹,由于近年來上海土地指標已經突破極限,建設用地極為稀缺。市政府年初即連發數文,推動新的土地供應途徑,向盤活市區存量土地、舊城改造的方向來轉型,“初步估計這部分土地能釋放出數千萬方的供應!

       “在過去,舊改前期資金是由地方融資平臺籌集,土地經整理后再推出市場,但是現在地方平臺普遍收緊,由其推進大規模舊改已經不現實。目前主要的辦法是吸引社會資本來做舊改!痹撊耸空f。

       據了解,上海近期希望就某舊改項目引入一家央企來做土地一級開發,但當地豪宅去化速度普遍很慢,該公司顧忌完成一級開發后,土地賣不出去,資金回籠和投資回報都得不到保障,商談遂擱淺。

      融創綠城董事長王虹斌說,“上海普通樓盤庫存去化時間在5~6個月,以上海黃浦江沿岸豪宅為例,一般都長達4~5年。很多市區的舊改項目,算下來土地成本達到4萬~5萬元/平方米。后面越拖成本越高!

      “潛在的高端住宅買家主要來自外地,限購政策擋住了這些人,去化速度很難提起來!币晃辉跍_發的央企地產人士說,周轉受阻,影響他所在的企業購買項目二期土地的積極性。

      被認為是一線城市中土地財政依賴度最低的深圳市,面臨同樣的問題。

      一位深圳市國資地產高管介紹,由于深圳經濟增長對固定投資的依賴變得越來越高,其中房地產占投資比重為40%,非房地產占60%,但今年上半年非房地產的投資增速不高,政府更寄希望于房地產投資。

       該人士說,“深圳地鐵從三期開始,全部采取以地養鐵的方式來融資。另外,前海為什么沒有吸收到港臺開發商,主要是因為前期基礎設施配套并不成熟,這部分的投資需要數千億的投資!

      盡管如此,地方政府在臺面上仍然采取謹慎態度。摩根大通首席經濟學家朱海斌說,“雖然從邏輯上,限購是臨時性政策,中長期一定會取消。另外從一線城市住宅的規模上看,占到全國市場的比重也非常小。但目前一線城市最為忌諱的,應該是放開帶來的市場信號!保〒洕^察網)


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